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来源：地产K线
文/乐居财经 曾树佳
“网红”商超跨界房地产，这个话题引起了热议。
这源于胖东来的创始人于东来，在近日一次直播中声称，总投资约65亿元的梦之城建好后，如果还有空间，会再建几个房地产小区，一个安置胖东来员工，一个面向社会。
按他的陈述，建设的小区会全部公开建筑设计用材、建筑质量水平、建筑具体费用等，取一个合理的利润来售卖。
由此，胖东来进军房地产的消息，传开了。
外界有两种声音。有人认为，胖东来将成为房地产行业的一股清流；也有人认为，行业是有壁垒的，跨界有难度。
从商超到综合体
胖东来做地产，并非临时起意。
它多家核心主力店，如时代广场店、天使城店的物业，均为自持。通过联营模式，它将传统租金转化为与合作品牌的销售分成，创造了持续的收入。
从这个层面上看，胖东来已是“隐形房东”。
而从超市到商业综合体，胖东来已将版图延伸到商业地产。
2024年前后，于东来首次提出“自由之城”项目构想，旨在打造大型商业地标，并透露将使用自有资金，不向银行贷款。
2025年1月，胖东来申请注册“胖东来梦之城”商标，国际分类为餐饮住宿。
同年11月，设立许昌市胖东来梦之城商贸公司，注册资本为1亿元，经营范围涵盖日用百货、服装服饰零售、电影放映、游艺娱乐活动等。
不久后，胖东来摘得许昌东城区地块。
项目很快迎来进展。今年5月，于东来在社交平台发布了一张工地合影，条幅上写着“梦之城项目开工”。他在配文中写道：“梦开始的时间、梦开始的地方……”
据悉，梦之城是胖东来品牌成立以来投资规模最大的单体项目，项目建设和装修投资约65亿元，是一个超大型综合体。
这座综合体，将涵盖百货、超市、电影、餐饮、电玩以及酒店等业态，总建筑面积约57.59万平方米。
项目一期计划于2029年9月亮相。而一期之外，未来还将建设幸福讲堂、文化中心、酒店等主要部分。
按照于东来的设想，如果在商业部分之外还有空间，就将用来建住宅，而这并不只是用来做员工宿舍，还有部分将面向社会出售。
在胖东来的企业文化里，关注“自由和爱”，较高的员工待遇、细致的服务细节，总引来外界的热议。
多年来，其坚持独特的商业模式，注重深耕，不扩张、不融资，导致其只固守许昌、新乡等少数城市。
2025年，胖东来销售额达235.31亿元，相比2024年的169.64亿元增长了38.71%。
可以肯定的是，该公司做地产，应该也是慢工出细活的模式。
做个样板
随着外界对“胖东来进军房地产”解读的发酵，于东来在社交平台上解释到，主要是“为房地产和物业管理做个样板，供行业参考学习”，“促进提升各方面质量和先进的住房理念”。
于东来道出了此举的初衷：“在不破坏市场的情况下争取健康发展，让每一个住户的权益都能得到保障。”
在房地产的深度调整期内，房企们尚未从高周转、高杠杆的旧模式后遗症中，完全走出来。
在这样的背景下，胖东来建住宅楼，给行业打个样，被部分人理解为它有了“整顿房地产”“成为房地产行业一股清流”的想法。
但跨界房地产，也并非易事。
比如，3天前，融创管理层就在股东会上表示，房地产行业还是有竞争壁垒，有实操能力存在的，不是你拿着钱进来就可以赚钱。所以也不太可能出现市场好了之后，会再出来一批新公司。
这道出了其他行业跨界房地产的难度。
再者，建房子是重资产模式，若不依赖贷款，只凭借自身的现金流，后续的周转情况是否能得到保证，不得而知。
也有一些人认为，于东来所说的“合理的利润”，较难界定，他最终还是在“赌房价会涨”。
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